Comprar una propiedad con descuento en Tulum: lo que los compradores deben saber sobre el ISR por adquisición

El mercado inmobiliario de Tulum ha experimentado un rápido crecimiento en los últimos años, con precios de las propiedades que han aumentado considerablemente en un periodo corto.

A medida que aumentaron los precios, algunas zonas de Tulum comenzaron a acercarse a niveles de precios más comúnmente asociados a mercados consolidados de Estados Unidos o de Canadá. Este cambio hizo más compleja la inversión estratégica, especialmente para los compradores que buscan un valor claro en lugar de un potencial especulativo.

Más recientemente, una combinación de presión económica global, aumentos de precios posteriores a la COVID-19 y una sobreoferta de nuevas construcciones ha afectado al mercado local. A medida que los precios se ajustan, algunas propiedades seleccionadas se vuelven más negociables, especialmente cuando los vendedores necesitan liquidez o están reestructurando sus inversiones.

Para los compradores, esto puede representar una oportunidad, pero los precios con descuento siempre deben revisarse cuidadosamente. El precio de compra es solo una parte del panorama completo de costos. Los gastos de cierre, el valor de avalúo, los supuestos de financiamiento y el posible ISR por la adquisición pueden influir en si una propiedad con descuento realmente representa una buena oportunidad.

Por qué los compradores en efectivo tienen mayor poder de negociación

Antes de evaluar una propiedad en Tulum, los compradores extranjeros deben entender que México sigue siendo principalmente un mercado inmobiliario impulsado por el efectivo.

Algunos compradores pueden obtener financiamiento a través de compañías hipotecarias locales o de corredores de préstamos transfronterizos, pero las opciones de financiamiento para no residentes pueden ser limitadas. Por lo general, los bancos locales prefieren prestatarios con residencia en México, historial crediticio local y registros financieros establecidos en el país. Las tasas de interés también pueden ser más altas que las que los compradores conocen en Estados Unidos o en Canadá, según el prestamista, el perfil del prestatario y las condiciones del mercado.

Puede haber financiamiento del desarrollador para ciertos proyectos, pero normalmente está estructurado como un plan de pagos a corto plazo, no como un financiamiento a largo plazo. En muchos casos, los compradores de propiedades en preventa o de inventario nuevo pueden negociar un calendario de pagos de 12 o 18 meses, pero el saldo suele vencer antes de la entrega o la posesión.

Por esa razón, los compradores en efectivo suelen tener mayor poder de negociación. Pueden avanzar más rápido, cerrar con menos condiciones y negociar de manera más eficaz cuando un vendedor está motivado.

Gastos de cierre que los compradores deben conocer

Otra consideración importante son los gastos de cierre. En México, los gastos de cierre pueden parecer más altos de lo que algunos compradores extranjeros esperan, especialmente al adquirir propiedades de menor precio.

Como regla general, se recomienda a los compradores presupuestar alrededor del 8% del precio de compra para los gastos de cierre, aunque las propiedades de menor precio pueden requerir un porcentaje más alto. Esto se debe a que ciertos costos, como los honorarios de avalúo, los costos del fideicomiso, los honorarios notariales y los costos administrativos, pueden no disminuir proporcionalmente al precio de compra.

Para los compradores extranjeros que adquieren una propiedad cerca de la costa o dentro de la zona restringida de México, un fideicomiso bancario también puede formar parte de la estructura de propiedad. Esto puede generar costos iniciales y anuales adicionales que deben revisarse antes de presentar una oferta.

Aunque estos costos pueden parecer altos en comparación con otros mercados, los compradores también deben considerar que, en muchas transacciones inmobiliarias mexicanas, el vendedor paga la comisión inmobiliaria. Esto puede hacer que la comparación de los costos totales de la transacción resulte más equilibrada de lo que parece a primera vista.

¿Es este el momento adecuado para invertir en Tulum?

Con la propiedad y la orientación adecuadas, Tulum aún puede ofrecer oportunidades atractivas para los compradores.

El mercado ya no se trata únicamente de una apreciación rápida. Hoy, las mejores oportunidades suelen encontrarse al evaluar propiedades específicas, la motivación del vendedor, el estado de la construcción, la ubicación, el plazo de entrega y los objetivos a largo plazo del comprador.

Algunos compradores buscan potencial de renta. Otros planean mudarse, utilizar la propiedad por temporadas, jubilarse o tener una segunda vivienda que disfruten durante parte del año y renten cuando no la utilicen. Estos distintos objetivos requieren distintos tipos de propiedades y supuestos financieros.

En el mercado actual, hay más condominios de dos recámaras por debajo de $200,000 USD que durante el auge. Se pueden encontrar estudios por debajo de $100,000 USD,y las unidades de una recámara pueden oscilar entre $120,000 USD y $150,000 USD, según la ubicación, la calidad del proyecto, el estado de entrega y las amenidades. Los compradores que buscan casas también pueden encontrar propiedades de dos recámaras por debajo de $300,000 USD y viviendas de tres recámaras o más en el rango de $400,000 USD a $500,000 USD.

Estos precios pueden resultar atractivos en comparación con otros destinos de playa y estilo de vida, pero no deben evaluarse únicamente por el precio. Los compradores deben revisar cuidadosamente la calidad de la construcción, la situación registral, la ubicación, la administración de la propiedad, los supuestos de renta, los gastos de cierre y los gastos continuos de la propiedad.

Los impuestos prediales en la Riviera Maya generalmente son bajos en comparación con muchos mercados de Estados Unidos y Canadá, lo que hace que la propiedad sea más accesible con el tiempo. Aun así, los compradores deben confirmar los costos de mantenimiento anuales previstos para la propiedad específica que estén considerando.

¿Qué es el ISR por adquisición?

Cuando una propiedad se vende con un descuento importante, los compradores deben conocer un concepto fiscal llamado ISR por adquisición. En conversaciones entre compradores, a veces se la denomina informalmente pérdida de capital, pero la explicación más precisa es que se relaciona con el tratamiento fiscal de la adquisición cuando el valor de avalúo excede el precio de compra acordado.

En México, si una propiedad se compra a un precio significativamente inferior al valor de avalúo utilizado para fines fiscales, el comprador podría ser responsable del ISR por adquisición sobre la diferencia. Esto puede aplicarse incluso si el vendedor vende a pérdida o es responsable por separado del impuesto sobre la ganancia de capital.

En términos generales, el ISR por adquisición suele mencionarse como un impuesto del 20% aplicado a la diferencia entre el valor de avalúo y el precio real de compra cuando se supera el umbral correspondiente. Sin embargo, el tratamiento exacto depende de la transacción y debe ser confirmado por el notario y un asesor fiscal calificado antes del cierre.

Este tema se ha vuelto más visible en Tulum, ya que las ventas por debajo del valor de avalúo son ahora más comunes que durante el periodo de crecimiento más acelerado del mercado. Cuando los precios aumentaban rápidamente, menos vendedores aceptaban ofertas inferiores al valor de avalúo. En el mercado actual, las transacciones con descuento son más comunes, por lo que los compradores deben entender cómo el valor de avalúo puede afectar el costo final.

¿Siguen teniendo sentido las operaciones con descuento?

Una propiedad con descuento aún puede tener sentido, pero solo después de revisar el panorama completo de costos.

La pregunta importante no es simplemente si el precio de compra parece bajo. Los compradores deben preguntarse si el costo total, incluidos los gastos de cierre, el posible ISR por la adquisición, los gastos de propiedad y cualquier supuesto de financiamiento, aún respalda el valor de la oportunidad.

Este es un ejemplo simplificado.

Un comprador está considerando una casa de tres recámaras en Tulum por $350,000 USD. El valor de avalúo utilizado para fines fiscales es de $440,000 USD. En términos nominales, el precio de compra es aproximadamente un 20% inferior al valor de avalúo.

Debido a que el precio de compra es significativamente inferior al valor de avalúo, podría aplicarse el ISR por adquisición. En este ejemplo simplificado, el impuesto podría calcularse en aproximadamente $18,000 USD, lo que elevaría el costo efectivo de adquisición del comprador a aproximadamente $370,000 USD antes de otros gastos de cierre.

Incluso con ese costo adicional, la propiedad aún podría representar valor en comparación con el avalúo de $440,000 USD. Pero el comprador solo debe tomar esa decisión después de confirmar el cálculo con el notario, revisar la estimación completa de cierre y comprender los costos de propiedad a largo plazo.

Por eso las propiedades con descuento deben revisarse cuidadosamente. La oportunidad aún puede ser sólida, pero la decisión real depende del panorama completo de la transacción, no solo del descuento anunciado.

Qué verificar antes de hacer una oferta

Antes de hacer una oferta por una propiedad con descuento en Tulum, los compradores deben revisar varios puntos clave:

• El precio de compra acordado
• El valor de avalúo utilizado para fines fiscales
• Los gastos de cierre estimados
• La posible obligación de ISR por adquisición
• Los costos del fideicomiso o de la estructura de propiedad, si corresponde
• Los honorarios notariales y legales
• Los supuestos de financiamiento, si los hay
• Los costos anuales de mantenimiento
• Los supuestos de renta, si los ingresos por renta forman parte del plan
• El título de propiedad, los permisos, el estado de entrega y los documentos de debida diligencia

El tratamiento fiscal depende de la transacción y debe ser confirmado por el notario y un asesor fiscal calificado antes del proceso final de compra. Entender esto desde el principio ayuda a los compradores a evitar costos inesperados y a tomar una decisión más clara.

Antes de avanzar con una propiedad con descuento en Tulum, los compradores deben revisar el panorama completo de costos, no solo el precio solicitado. Los gastos de cierre, el posible ISR por la adquisición, los supuestos de financiamiento y los costos continuos de propiedad pueden influir en si la oportunidad realmente tiene sentido.

Christie’s Real Estate México puede ayudar a los compradores a evaluar propiedades específicas en Tulum al proporcionar una visión clara del mercado local, del contexto de negociación y de los costos de la transacción que deben considerar antes de hacer una oferta. Para preguntas legales, notariales o relacionadas con el cierre, también podemos poner a los compradores en contacto con Robertha y el equipo de Guardian Closing Services para que reciban orientación especializada.

Si deseas explorar las oportunidades actuales en Tulum, nuestro equipo puede ayudarte a revisar las propiedades disponibles y comprender el panorama completo de costos antes de avanzar.

Aviso legal: Este artículo es únicamente para fines informativos generales y no debe considerarse asesoría legal ni fiscal. El ISR por adquisición, los gastos de cierre y los cálculos notariales pueden variar según la transacción. Los compradores deben confirmar todos los detalles legales, fiscales y relacionados con el cierre con un notario calificado, un asesor fiscal o un profesional de cierres antes de tomar una decisión de compra.